Переслано
от: Движ про недвиж::
Первый Измайловский от ДСК-1: Гольяново, далеко от метро и безумная конкуренция 😬 #разборЖК
Этот проект неплохо стартовал в декабре, и уже 3 месяца держится в топ-20 продаж старой Москвы. Разбираемся, стоит ли его рассматривать для жилья или инвестиций.
Первый Измайловский от ДСК-1 (не путать с Измайловским от ПИК) — это ЖК комфорт-класса, строящийся на востоке города. Тут будет 3 очереди: запланированы разновысотные дома, в том числе 100-метровые башни, а также школа, детсад и свой парк. Первые корпуса по 12-25 этажей сдадут в 4 кв. 2026 года, а весь комплекс закончат в 2028. Отделка чистовая и WhiteBox.
Цены на март 2024: студия (21,2 кв. м) от 8,1 млн руб., однушка (35,2 кв. м) от 12 млн руб., двушка (44,7 кв. м) от 14,6 млн руб. Трёхкомнатная квартира (54,1 кв. м) от 16,4 млн руб., четырёхкомнатная (84,9 кв. м) — от 23,7 млн руб.
В соседнем Амурском парке (ПИК) цены стартуют от 8,4 млн руб. за студию, в квартале Метроном (Брусника) от 7,6 млн руб. за микростудию и от 9,7 млн руб. за 23,9 квадрата.
✅ Инфраструктура
В радиусе 15 минутной прогулки от ЖК есть вся базовая инфраструктура: несколько школ и детсадов, поликлиника, стоматология, центр «Мои документы», магазины. Детская поликлиника находится подальше.
В 10 мин. пешком от ЖК есть фитнес-клуб и велодром (сейчас на реконструкции), в 20 мин. — другой фитнес с бассейном.
Четверть часа на машине — и вы около стадиона «РЖД Арена». Там же находятся несколько спорткомплексов, футбольный манеж, теннисные корты и пр.
Справедливости ради, местные школы мягко говоря далеко от топ-100 Москвы, до нормального общепита ехать далеко, а магазины в основном сегмента “эконом”.
✅ Планировки
32 варианта планировок, в том числе лоты с мастер-спальнями и двумя санузлами. Во многих квартирах есть балконы или лоджии. Есть, из чего выбрать.
✅❌Парки и экология
ЖК позиционируют как расположенный «в окружении 14 000 гектаров леса», но находятся эти гектары неблизко. До лесов удобней ехать: до Лосиного острова на машине 7 мин., до Измайловского парка — 8 мин, это если без пробок. В пешей доступности только небольшой Сиреневый сад, до него топать 15 мин.
Неподалёку находится самая мощная в Европе ТЭЦ №23. Тем не менее, экологическая обстановка в районе оценивается как приемлемая.
❌ Район
Это Гольяново, район с криминальным прошлым. Впрочем, времена Черкизона позади, и сейчас местные утверждают, что это обычный спальник. Хотя не без нюансов: недалеко автовокзал и МКАД, контингент здесь соответствующий.
Вокруг будущего ЖК неуютная промзона с шиномонтажками и автобусный парк. Также рядом много новостроек… с одной стороны, платёжеспособные соседи — это хорошо, с другой — частокол 100-метровых коробок мягко говоря не добавляет уюта этой локации.
❌ Транспортная доступность
Рядом сразу 3 ветки метро, но пешком туда не дойдёшь. Несколько скрашивает ситуацию тот факт, что это удобные линии: синяя (станция «Щёлковская»), красная («Черкизовская») и МЦК («Локомотив»). Доехать до них можно на автобусе, хотя пробки в час пик довольно регулярны.
Рядом проходит Щелковское шоссе. На машине в удачный день 3 мин. до СВХ, 15 мин. до ТТК и 20 мин — до Садового, но в рабочие дни умножайте это время на 2-2,5.
❌ Конкуренция
Строят тут очень много. Рядом у одного только ПИКа Иртышский парк, Амурский парк, Открытый парк и Лосиноостровский парк. А ещё здесь квартал Метроном от Брусники и грядущая застройка громадной территории бывшего Черкизовского рынка. С таким объёмом предложения роста цен тут ждать не приходится.
📌Оценка: так себе район, очень близко к определению “неликвид”. Если верите в перерождение Гольяново благодаря реновации и КРТ, то можно вкладываться с расчётом на 20 лет вперёд. Но пожалуй, в городе и так хватает объектов надёжнее и перспективнее.
https://t.me/dvizhpronedvizh/4355