Что нужно для того, чтобы выставить свою недвижимость на рынок? Разбираем по пунктам.
В нашем канале мы расскажем об основных этапах продажи квартиры: это предпродажная подготовка, процесс продажи, сама сделка и этап после сделки. Серий будет много. Сразу предупредим, что все советы являются обобщенными, ведь в сделках с недвижимостью, как на приеме у врача, каждый случай – индивидуален, общего для всех рецепта не существует.
Итак, серия 1. Квартира де-юре
Что надо успеть сделать до того, как вы разместите свое объявление о продаже? Первый шаг – подготовка документов. В этой серии объясняем, в каком порядке их готовить.
Успех любой продажи зависит от многих составляющих. Продавать квартиру вы можете от одного-двух месяцев – если цена указана в пределах рыночной, и до нескольких лет, если она была завышена или объект уникальный. Но если вы думаете, что трудоемкий процесс продажи недвижимости начинается с подачи объявления, то ошибаетесь. Сначала надо проверить, есть ли у вас право на то жилье, что вы собираетесь продавать?
Первый этап: документальное подтверждение ваших прав
Перед тем как планировать продажу, вы должны убедиться, что все правоустанавливающие документы на квартиру есть в наличии.
Второй этап: подтверждение истории перехода права
Этот этап вытекает из первого. Если жилье не раз переходило из рук в руки, то вам придется отвечать еще и «за того собственника». То есть в идеале желательно иметь все документы, которые относятся к продаваемой квартире. Речь идет о подтверждении всех переходов прав собственности от предыдущих владельцев: документы, на основании которых они стали собственниками квартиры, которую вы потом уже купили у них (перечень тот же, что приведен выше).
Третий этап: если вы не единственный собственник
С правоустанавливающими документами разобрались, теперь нужно подумать о других возможных участниках сделки. Если вы не единственный владелец квартиры, то и продать ее в одиночку не сможете, участвовать в процессе должны все собственники.
Бывает и такое, что человек собирается продать квартиру, в которой живет и зарегистрирован, но она принадлежит не ему, а, например, организации, которая ему предоставила эту жилплощадь. Возможна ли такая сделка? Разумеется, нет. Нельзя продать то, чем вы не владеете.
Что делать с комнатой?
Отдельно стоит выделить продажу комнат. Здесь, помимо того, что нужно собрать свои документы на жилплощадь, необходимо взаимодействие с соседями — сособственниками по квартире. Нужно понимать, что они имеют преимущественное право покупки, а значит, вы должны им в первую очередь предложить купить комнату, и лишь в случае отказа можете ее продавать другим людям. Но помните, что отказ должен быть заверен нотариально.
Четвертый этап: помехи в продаже
Далее придется подтвердить, что на квартиру не наложены арест или какие-либо обременения, запреты. Кстати, вы сами могли предусмотреть какие-то ограничения, а потом об этом забыть (например, собственник может запретить регистрировать переход права собственности без личного участия).
Пятый этап: если была перепланировка
При продаже могут понадобиться документы, связанные с перепланировкой. Если она производилась, то красная линия на плане вашей квартиры способна перечеркнуть сделку – особенно с покупателями-ипотечниками. Далеко не все банки допускают отклонения от норм в плане жилплощади. Раньше при любом изменении в планировке кредитные организации не одобряли покупку, сейчас они более мягко подходят к согласованию, но тем не менее многие варианты могут быть отвергнуты.