Переслано
от: Движ про недвиж::
Разбор перспективной площадки на Самокатной, 4 (ЮВАО, Лефортово) ✍️
Участок по карте выглядит максимально интересно: совсем рядом с Садовым кольцом и метро Курская. Но дальше начинаются нюансы… Разбор здесь просто необходим.
Итак, город согласовал планы по застройке территории экс-завода «Кристалл», этого момента ждали лет 10. Из 327 тыс м² недвижки около 15% отдадут под офисы и торговлю, остальное застроят жильём. Строить будет Asterus Development, мы с вами их знаем по ЖК Alia.
Суммарно должно получиться около 3500 квартир — очень большой проект для района Курской. Из интересного: разрешённая высота домов — до 300 метров (выше МГУ!).
Плюсы локации
✅ С юга и севера от участка – два парка. С дорожками, детскими и спорт- площадками. В парке «1 мая» есть школа тенниса, с несколькими кортами. Рядом большой боулинг-клуб, и фитнес с бассейном.
А вот близость р. Яузы, привязать к «плюсам» не можем. Узкий канал зажат проезжей частью. Тротуар есть, но местные жалуются на эпизоды непонятных сливов в реку и неприятного запаха. Ещё один минус: шумно, машины едут сплошным потоком на высокой скорости. Поэтому особой эстетики и удовольствия от прогулок «по набережной» – не ждите.
✅ Близость к центру. И речь не о рекламных 3 км по линейке через реки и поля. От ближайшего к участку метро «Площадь Ильича» до Красной площади – всего 3 станции, с одной пересадкой. Поездка займёт 11-13 мин. Но, к сожалению, до метро ещё надо дойти. Впрочем, об этом ниже.
На авто, если без пробок, то до Кремля доедете минут за 10-15. Но вот в сторону Цветного бульвара или Патриарших пробки есть всегда, поэтому близость к центру достаточно мнимая. Выезд на ТТК тоже близкий, но медленный: Красноказарменная наб. — это всего две полосы движения, а въезд в тоннель – сужение до одной.
Минусы
❌ Метро далеко. До ближайших «Площадь Ильича», «Римская» или МЦД-4 «Серп и Молот» идти 15–20 мин. Это стоит плюсовать к общему времени в пути до того же Центра. Да и прогулку комфортной не назвать. Вокруг наследие промышленного прошлого локации: старые дома, бетонные заборы, полуразвалившиеся 2-х этажки и узкие тротуары.
❌ Дороги в локации узкие, со слабой пропускной способностью, часто в 1–2 полосы. А проходящие здесь трамвайные пути обособлены либо разметкой, либо бордюром. С остановками на тротуарах. Всё это затрудняет движение авто, автобусов и пассажиров.
❌ В пешей доступности практически нет муниципальной социалки. В 10-мин. зоне только по паре школьных корпусов и садиков. До взрослой поликлиники идти 15 мин. А до детской, МФЦ и прочего – только транспортом. Что, когда и в каком объёме появится в рамках будущего проекта – большой вопрос.
❌ Опыт у застройщика небогатый. Одного ЖК ÁLIA мало для репутации надёжного девелопера. К тому же, первая очередь там отметилась переносом сроков ввода. А дальнейшее развитие проекта показало, что Asterus закатывает в жильё любой клочок земли, меняя изначально планируемую функцию застройки. И уж точно не спешит с социалкой.
📌 Наша оценка. Очень близко к центру и продавать его будут как «своя квартира на Курской», только вот центр это только по карте, а не по инфраструктуре. Следим, ждём, но с бооольшой настороженностью.
https://t.me/dvizhpronedvizh/3546