Переслано
от: Движ про недвиж::
Разбор перспективной площадки: промзона “Бакунинская, 74-76 и ул. Большая Почтовая 34-40″ 🤔
Город готовит к торгам очередной проект КРТ — реновации бывших промзон. Оказывается, такие участки есть даже в ЦАО — на окраине Басманного района. Здесь мэрия разрешит построить более 200 тысяч метров жилья, что даёт нам чуть меньше 3000 квартир — солидный объём для центрального округа. Рядом застройщик должен будет возвести детсад и школу для передачи городу. На реализацию КРТ отводят до 7 лет.
Говорят, в этом участке очень заинтересован «ГАЛС-Девелопмент». Что логично. Учитывая их стартовавший рядом ЖК «Дом 56» (ул. Фридриха Энгельса, 56), с реновацией во дворе. Но на торгах может выиграть и кто-то другой, интрига сохраняется.
Плюсы локации
✔️ЦАО. Для Москвы – три магические буквы, за которые многое прощают.
✔️Транспортная доступность. Особенно участка у Рубцовской наб., где и закладывают 80% жилого объёма КРТ. От него за 5–10 мин. можно будет дойти до ТПУ «Электрозаводская». Через пешеходный мост над Яузой, получаем доступ к одноимённым станциям метро, БКЛ и МЦД-3. По синей ветке – 3 станции и вы у Кремля.
Помним, что для аудитории жилья в ЦАО общественный транспорт может не играть роли, но и на авто, дорога в центр займёт минут 15–20, до ТТК 3-5 мин. Пробок на Яузе немного, ставим плюс.
✔️Застройка новыми жилыми кварталами ныне довольно серой, старой и не самой популярной части Басманного района ЦАО. Можем отнести к точкам роста в горизонте 5-7 лет. Тем более, когда в развитии заинтересован город (КРТ), это сигнал, что к судьбе и срокам будет внимание.
✔️Низкая локальная конкуренция. К продажам корпусов по КРТ, из текущей первички здесь фактически ничего уже не останется. О других участках под застройку ничего не известно. Кроме вбросов пары рендеров трёх домиков в более слабой точке – на Балакиревском пер., 1/28.
Минусы
❌Глобально, эта часть района зажата в треугольнике между ж/д, ТТК и Яузой. Престижностью здесь никогда не пахло. Точек притяжения соответствующей аудитории не видим. Разве что в какой-то очень отдалённой перспективе. Окружение соответствующее. Остатки экс-промок, используемый под дешёвые офисы или «лофты», несвежий жилфонд перемешанный с реновацией.
❌Вокруг нет парков или других зон рекреации. Окружение – на любителя. Вдоль северной стороны участка №3 – ж/д с электричками и МЦД каждые 5–7 мин. А если вас привлечёт слово «набережные», то они здесь представляют из себя тротуар вдоль воды, за шумной проезжей частью. С детьми гулять там невозможно.
❌Пока муниципальной социалки в пешей доступности практически нет. И дело не в том, пользуется ли таковой аудитория новостроек ЦАО, или посещает исключительно платные заведения. А в том, что социалка показывает общий уровень развития локации. Сейчас же, для рассматриваемого КРТ, в 10-минутной пешей доступности только по паре школьных корпусов и садиков. Ну и детская поликлиника в 10 мин. от участка №3. Судя по заявленным в новостройках объёмам и формату социалки, напряжёнка с ней здесь останется.
❌Напряжёнка с другой инфраструктурой. В том числе спортивной и развлекательной. Качественные объекты – только транспортом.
📌 Наша оценка: несмотря на минусы, проекты будут стараться завернуть в «премиум». Хотя качество локации не тянет. Однако, из-за близости к центру, низкой конкуренции и прописки ЦАО, спрос будет однозначно. Также, полагаем, если за КРТ возьмутся «ГАЛС», то реализуют успешно. Они теперь контролируются ВТБ, и постепенно наращивают портфель в дорогом сегменте жилья и коммерции. Следим, ждём конкретики и цен.
https://t.me/dvizhpronedvizh/3494